一线城市房价现松动 明年或将出现马蹄型的拐点

[作者]牛刀　[来源]焦点博客　[选稿]amy　2007-11-09 09:41:45  

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一些可喜的现象，重见深圳楼市。一是万科，中海两大巨头开始推出久违了的6000多元的房子，给深圳寒冬一样的楼市增添了些许暖色；二是成交量屡创新低，5字头以上的双数成交已经十分罕见了，看来离当天单数成交为时不远；三是不仅投机过度的重灾区房价开始理性回归，就连十分坚挺的南山，福田房价也开始松动。   　　深圳市政府终于开始为乱象丛生的楼市重建次序。深圳新闻网报道说：昨天(11月5日)，深圳市国土房产局首次公布我市56个片区普通商品房交易均价。福田、南山集中了全市最多的高价片区。红树湾片区、香蜜湖片区、福田中心区位列全市普通商品房房价前三甲。今年3月15日颁布实施的《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》第三十三条规定，我市各区域商品房交易均价由国土房产部门每季度定期公布。本次，红树湾片区、香蜜湖片区、福田中心区位列全市普通商品房房价前三甲。均价依次为18070元/平方米、15600元/平方米和15422元/平方米。而龙岗的坪地片区、坑梓片区和坪山片区，则是此榜中均价最低的片区，均价都是3681元/平方米。   　　在房贷新政和金融杠杆的双重作用下，深圳楼市开始实行内在的调整。业内人士分析，调整的幅度将在30%至50%之间，多数炒家深度套牢。由于政府即将大面积推出经济适用房，和年底即将开始的又一次预计达0.54的大幅加息，深圳楼市马蹄型的拐点开始形成。在这种背景之下，明年房贷重开，究竟是炒家的香谟还是剩饭，正在受到关注。有报道说：由于个贷额度超计划，部分银行叫停了二手房贷，对于一手房贷也仅限于在该行拥有房地产开发贷款的战略合作伙伴。来自监管部门的统计数据显示，今年上半年深圳个人长期消费贷款增加425.4亿元，而去年同期仅增加121.2亿元。其中，不少支行上半年就把2007年的额度全部用光。为了兼顾2008年的贷款任务指标，这些支行都停止了住房按揭贷款业务。按照惯例，银行一般都会根据2007年的贷款发放情况，来制定2008年的贷款任务。 通过提高二手房的首付，从而降低二手房的贷款风险，在贷款额度确认的环节就已经充分考虑。今年的早些时候，银行和国土房产局估价中心就已经采取了较为谨慎的做法。估价中心在审核房子的评估价时，其评估价仅相当于市场成交价的七到八成左右，银行再按照审核后的评估价的七到八成发放贷款，这样实际发放的贷款仅为房屋市场价的五到六成。据此，只有房价下跌了50%，个人房贷的风险才能体现出来。一些中小银行已经做好计划，希望趁大银行收缩房贷之机，大举抢占房贷市场。   　　如此说来，明年房贷重开，正在成为楼市的焦点。就深圳而言，重开房贷绝对不是打开资金的缺口，而是谨慎和小心的，有条件的重开。就银行而言，很不情愿停止房贷，原因很简单，银行的利润有一半来自房贷，放弃这块市场没人舍得。要重做这块市场，风险又非常大，只有降低评估价值。评估价值一低，就意味着贷款人风险加剧，如果是做长线投资，那短期月供抵不过房租，炒家面临亏损；如果是做短线，在如此的地量成交的气候下，又要保证涨幅在19%以上才能出售，几乎没有可能。   　　因此，明年房贷重开，不是刚出笼的香谟，而是乏味的剩饭。倘若对房价上涨还抱有一线希望，那就不妨尝尝剩饭的滋味。至于全国其他一线城市，明年基本处于横盘整理，是不是会出现马蹄型的拐点，还要看看当地政府的决心。